Общая долевая собственность на землю ограничивает права каждого участника правоотношений, поэтому выдел земельного участка необходим для получения полного права собственности на него.

Процесс выдела означает, что из общих земель будет образован отдельный участок с определенными размерами, четкими границами и конкретным собственником.

Когда возникают споры между владельцами долей на земельный участок, встает острая необходимость выдела одного или нескольких участков.

Решение о месте выдела участка принимается на общем собрании. И если собрание предоставляет для выдела неудобно расположенный участок или участок, на котором нет коммуникаций, то его владелец может обратиться в суд с заявлением о защите своих прав.

В заявлении можно попросить суд о денежной компенсации доли. Также денежная компенсация при выделе в натуре полагается за нарушение прав других собственников. После получения денежных средств, право владения и распоряжения долей будет прекращено.

Существуют общие правила выдела земель:

• выделенный надел должен сохранять категорию и разрешенное использование, определенный для изначального участка;
• отвечать градостроительному регламенту по допустимым размерам участка;
• для участков в черте городов установлен критерий по соблюдению установленных строительных норм, применительно к градостроительной политике населенного пункта;
• граница выделенного надела не должна пересекаться с границами муниципальных земель и близ расположенных границ других поселений;
• выделенный участок должен быть со строго геометрическими границами, без пересечений с другими участками и постройками, без препятствий для использования другими владельцами общей долевой собственности.

Выдел земли сопровождается не только решение всех собственников, но и обязательным процессом межевания по предоставленному проекту.

Алгоритм выделения:

1. Сособственники долей должны уточнить границы каждого участка после процедуры выделения.

2. Инженер-геодезист на местности — проводит необходимые измерения, фиксирует данные в кадастровом плане.

3. Закрепляет вновь образованные границы временными знаками.

4. Составляется новый межевой план – он будет основанием для регистрации права собственности.

5. Регистрация права собственности.

6. Для прежнего участка проводится корректировка границ, это будет отображаться в новом межевом плане. Затем сособственники подают документы на перерегистрацию участка с новыми границами.

Перечень документов, необходимый для оформления права собственности на земельный участок в счет земельной доли: заявление о проведении госрегистрации земельного надела путем проведения выдела; оригинал и ксерокопия квитанции об уплате госпошлины; общегражданский паспорт и его ксерокопия заявителя регистрации; оригинал и ксерокопия свидетельства о праве долевой собственности (это может быть решение местной власти или приватизационные документы); оригинал и ксерокопия протокола общего собрания с постановлением о выделе надела; список всех сособственников земель общего пользования; проект межевания земель за подписью кадастрового инженера.

Выдел земельного участка заканчивается после регистрации права собственности.

Каждый человек, в собственности которого находится участок, рано или поздно задумывается о том, чтобы построить свой дом. Принимая решение строить, надо учитывать вид разрешенного использования земли, его площадь и расположение. Не слушайте тех, кто говорит, что разрешения на строительство не требуется! Да, без него дом вполне можно зарегистрировать и ввести в эксплуатацию, но с подключением коммуникаций возникнут трудности!

Основным нормативным правовым актом в сфере индивидуального жилищного строительства (ИЖС) является Градостроительный кодекс — именно на его нормы следует ориентироваться в вопросе получения разрешения на строительство.

Если вы по каким-то причинам начали ИЖС без разрешения — не волнуйтесь, до 01.03.2018 все еще будет действовать упрощенный порядок регистрации. Однако получить разрешение на строительство все же стоит. Его обязательно потребуют при подведении коммуникаций и при кредите на строительство.

В законе прописаны случаи, когда не требуется получение разрешения на ИЖС: строительство гаража, если участок предоставлен собственнику не для осуществления предпринимательской деятельности; строительство на участке, который предназначается для ведения садоводства или дачного хозяйства; строительство сооружений, которые не являются объектами капитального строительства (например, киоска, павильона и т. д.); строительство сооружения для вспомогательного использования; изменение объектов строительства или их частей, если это не приводит к существенным изменениям и иные случаи, предусмотренные законодательством.

Разрешение на строительство выдается на срок всего строительства и может быть продлено по решению органа власти. В случае ИЖС разрешение выдается на 10 лет.

На практике встречаются ситуации, когда во время строительства право на земельный участок переходит к другому лицу. Как же в этом случае быть? Стоит ли переоформлять разрешение на строительство?

Переоформлять его не нужно! При переходе права на земельный участок или объект капитального строительства оно сохраняет свое действие. То есть если срок разрешения не истекает, то оно просто переходит к новому владельцу.

Если земельный участок, на котором осуществляется строительство, подлежит разделу, объединению или выделению, то строительство объектов может быть продолжено в соответствии с имеющимся разрешением — но в этом случае требуется получение нового градостроительного плана на участок.

Владельцы участков, предназначенных для ИЖС, имеют ряд преимуществ:

• Такой вид земель может участвовать в различных государственных программах поддержки строительства.
• Владелец участка не будет зависеть от других собственников (если собственность на участок не общая).
• На участке можно построить дом и не надо переводить для этого землю из одной категории в другую
• Хозяин участка может быть прописан на этом участке и пользоваться всеми услугами социальных учреждений (больницы, школы и т. д.).

Но не все так просто, как кажется на первый взгляд. Индивидуальное жилое строение (ИЖС) — это отдельно стоящий дом высотой не более 3 этажей, предназначенный для проживания не более одной семьи, причем возведение на участке домов смешанной этажности и таунхаусов не допускается.

Для получения разрешения на строительство необходимо приложить техническую документацию. И если в ней будут какие-то недочеты или она сделана не квалифицированно, то срок выдача может затянуться. Специалисты нашей компании подготовят техническую документацию, которая будет соответствовать всем требованиям.

Безусловно, процесс получения разрешения на строительство занимает много времени и требует определенных затрат, но без этого документа при дальнейшем вводе жилья в эксплуатацию могут возникнуть проблемы. Именно поэтому лучше позаботиться о разрешительных документах заранее, чтобы гарантированно предотвратить все неприятные моменты в будущем.

У многих жителей Самарской области есть в пользовании гараж или сарай неподалеку от дома. Данные объекты располагаются на государственной земле и у их «владельцев» нет необходимых разрешительных документов. Чем это грозит и для чего вообще необходимо заниматься оформлением таких объектов?

Прежде всего, оформить право собственности нужно потому, что государство может защитить права граждан на объекты недвижимости только в случае, если они будут надлежащим образом оформлены, а именно зарегистрированы в едином государственном реестре прав. Только полноправный хозяин гаража может продать, поменять или подарить его, и это существенно увеличит его привлекательность у потенциальных покупателей.

Неоформленный гараж является самовольным строением, а распоряжаться самовольным строением — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки — незаконно. Самовольная постройка подлежит сносу, чем сейчас очень активно занимаются в Москве и Самаре.

Помимо этого, лицо, использующее самовольную постройку может быть оштрафовано. Согласно КоАП, самовольное занятие земельного участка, не имея на это законных прав, наказывается в виде штрафа в размере 1-1,5 процента от кадастровой стоимости участка но не менее 5 тысяч рублей. Если нарушение не будет устранено, данный штраф может быть наложен повторно.

В связи с этим у граждан встает вопрос, как оформить гараж и куда обратиться? Прежде всего, следует четко разделять капитальные гаражи и не капитальные. Капитальным называется объект, жестко связанный с землей, перемещение которого в другое место возможно только с нанесением ему существенного ущерба и невозможностью его дальнейшей эксплуатации.

Оформление не капитальных объектов гораздо проще и связано в основном с оформлением земельного участка под таким объектом. Для этого необходимо провести межевание земельного участка и обратиться в районную администрацию с заявлением о его предоставлении. После этого земельный участок можно будет приобрести путем участия на публичных торгах.

С капитальными гаражами дело обстоит сложнее. Долгое время оформить право собственности на них можно было только через суд. Однако в августе 2014 года в областной закон «О земле» были внесены изменения, которые разрешают предоставление земельных участков под гаражом или сараем, использующему его лицу. Это допускается для гаражей или сараев, расположенных в населенных пунктах численностью до 100 тыс. человек, построенных до 1990 года.

Для этого необходимо обратиться к нам в компанию ООО «БТИ-Гарант» для проведения межевание земельного участка под гаражом и техническую инвентаризацию самого гаража. А также необходимо подготовить документы, подтверждающие факт пользования гаражом конкретного человека. После этого необходимо обратиться в районную администрацию для рассмотрения данного вопроса на комиссии. После оформления в собственность земельного участка, зарегистрировать право собственности на сам гараж не будет представлять никаких проблем.

Покупка земельного участка под индивидуальное жилищное строительство особенно в черте крупного города – дело ответственное и дорогое. Иногда участок слишком велик по площади и по цене для одной семьи, и люди, желая сэкономить, рассматривают вариант покупки участка, например 10 соток, на две семьи по 5 соток. В принципе, такой вариант возможен. Например, в городе Самара минимальный размер земельного участка под ИЖС составляет 300 кв. м. согласно Правилам застройки и землепользования. Следовательно, если вы приобретаете участок с целью раздела на два, его площадь не может быть меньше 600 кв. м. Также надо помнить, что существуют нормы застройки: максимальный процент застройки участка, отступы строений от края участка и т.д., которые могут повлиять на размер жилого дома, если участок небольшой. Также, на участке ИЖС возможно возведение хозяйственных построек, под которые нужно предусмотреть место. Поэтому желательно не делать площадь участка близкой к минимальному размеру.

Если до момента покупки участок ещё не разделён, можно договориться с собственником участка о его разделе. В таком случае о финансовых расходах на раздел договариваться придётся дополнительно.

В принципе, в разделе участка до его приобретения и после есть и плюсы, и минусы. Если вы покупаете единый участок совместно, значит, на него после оформления договора купли-продажи у покупателей возникает долевая собственность (если покупателей двое, то по ½ доле у каждого соответственно). В дальнейшем при любых действиях с участком (уточнение границ, раздел, продажа и т.д.), все его собственники должны будут дать согласие и совместно обращаться в соответствующие гос. органы. Но зато разделить его вы сможете по своему усмотрению и в те сроки, когда вам будет удобно, уже являясь собственниками.
Если продавец до заключения договора сам разделит участок, лучше согласовать с ним желаемую конфигурацию участков. Огромный плюс в таком случае в том, что это уже будет два разных объекта права. Каждый из них можно приобретать отдельно. В таком случае с границами участков уже не будет проблем, так как они будут уточнены по межеванию, и можно будет сконцентрировать внимание на строительстве дома.
Есть аспекты, на которые при покупке любого участка следует обратить внимание: уточнены ли границы участка по межеванию (это видно из кадастровой выписки на земельный участок), в какой территориальной зоне расположен участок и проходят ли по нему «красные линии» (информацию можно получить в Департаменте строительства и архитектуры г.о. Самара).
Если вы решились на совместную покупку участка, лучше брать участок, границы и площадь которого уточнены по межеванию, потому что приобретая участок, границы которого не уточнены, вы обрекаете себя на определенные риски, так как то, что вы видите в натуре, может сильно отличаться от того, что вы покупаете по документам. Имейте в виду, что раздел такого участка делать нельзя, пока не будут уточнены его границы, что не всегда проходит быстро и гладко, так как информация в старых документах часто отличается от действительности. Кстати, с 1 января 2018 года произвести сделки с участком, точные границы которого не внесены в государственный кадастр недвижимости, будет невозможно.
Красные линии отграничивают территории общего пользования, занятые линейными объектами (ЛЭП, трубопроводы, кабели, дороги и т.д.), от земель, которые могут быть предоставлены в частную собственность. Наличие красных линий на участке является ограничением для капитального строительства и для раздела земельного участка. На местности данные линии никак не обозначены, поэтому не поленитесь сделать запрос об их наличии для своего спокойствия.
Вообще, совместное приобретение имущества как таковое добавляет риски только в разрезе личных отношений покупателей, так как решение о судьбе такого имущества придется принимать общее.

С 1 января 2017 года появилась возможность оформлять в собственность машино-места, расположенные в подземных и многоэтажных паркингах.

Такие изменения связаны с принятием поправок в Гражданский кодекс РФ, в новой редакции которого прописан новый правовой статус машино-мест. Поправки вносятся ФЗ-315 от 03.07.2016 «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Впервые законодателями дается определение машино-места: «Машино-место — предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке».

Теперь машино-места на подземных и многоэтажных парковках получат официальный статус недвижимости. Таким образом, граждане получат возможность оформлять машино-места в личную собственность и беспрепятственно распоряжаться ими: оставлять в наследство, продавать, менять и дарить, переоформлять на других лиц.

Сейчас все места на парковках приобретаются только в формате общедолевой собственности. Данный формат не подразумевает возможности оформить на парковочное место кадастровый паспорт, а в случае продажи машино-места необходимо в письменной форме уведомлять остальных собственников общедомового имущества.

После вступления изменений в силу владельцы уже существующих машино-мест получат возможность переоформить их из общедомовой собственности в личную. В настоящее время разрабатывается механизм этого процесса. Не исключено, что будет введена процедура электронного переоформления.

Законодатели рассчитывают, что возможность официального внесения машино-места в реестр объектов недвижимости позволит решить проблему с теневым рынком купли-продажи парковочных мест, процветающим в последние годы.

Необходимо отметить, что нововведение не отразится на правовом статусе мест для парковки во дворе многоквартирного дома, проезжей части и обочине. Статуса объекта недвижимости такие парковочные места не получат.

Без собрания жильцов, соответствующего протокола собрания, подписей, разрешения городской администрации и других сопутствующих документов все столбики с цепями, блокираторы, полусферы и прочие ограждения, которыми предприимчивые жители резервируют себе парковочные места — незаконны.

Технический паспорт на объект недвижимости — это документ, в котором содержатся все технические, метрические и юридические сведения об объекте. В него включена информация о размерах объекта, материалах строительства, его адресе, о дате последнего обследования.

Получить техпаспорт можно на следующие объекты недвижимости:

• Здания, как жилые, так и административные;
• Помещения, в том числе – квартиры;
• Сооружения – в эту категорию относится, к примеру, гараж;
• Недостроенные объекты.

Когда необходим Технический паспорт?

• Ипотечных сделок (возможно раскрыть или расширить)
• Узаконивания перепланировки
• для получения права собственности на самовольно построенный объект;
• для получения субсидии или кредита;
• для приватизации объекта;
• для оформления наследства;
• и множества других.

Как получить Технический паспорт?

Заказать и оформить технический паспорт на объект недвижимости можно в бюро технической инвентаризации. Это учреждение, выдающее справки, выписки, технические и кадастровые паспорта и другие документы, касающиеся недвижимости. Техпаспорт оформляется платно, стоимость можно уточнить в БТИ. Паспорт будет изготовлен в течение одной-двух недель, однако за дополнительную плату можно заказать срочное изготовление, оно займет несколько дней.

Получить техпаспорт на объект может:

• Собственник недвижимости;
• Съемщик жилья, если объект находится в муниципальной собственности;
• Доверенное лицо, в случае, если доверенность заверена нотариально.

Какие необходимо документы для оформления техпаспорта?

При оформлении заявки на технический паспорт будьте готовы предоставить в БТИ следующие документы:

• Заявление на получение техпаспорта – его можно не готовить заранее, а написать на месте;
• Документ, удостоверяющий личность и его копию, обычно – паспорт;
• Свидетельство о праве собственности или иные правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
• Для приватизации жилплощади понадобится справка №7 (ее можно получить в паспортном столе).

Вопрос от читателя: На данный момент достраиваю четырехэтажное офисное здание, что нужно сделать, чтобы поставить его на Государственный Кадастровый учёт?

Алексей Анатольевич Ананьев, учредитель ГК «БТИ-Гарант»: В первую очередь, необходимо проверить, грамотно ли оформлен Ваш участок, если вы не занимались этим вопросом перед началом строительства. Если же, с землей все в порядке, и участок оформлен согласно законодательству, то можно приступать к оформлению документов на здание. Для начала необходимо сверить проектную документацию, с тем что фактически построено, так как, несовпадение с проектом и выход здания за границы земельного участка — не редкая проблема застройщиков.

Для этого проводится исполнительная съемка. Затем необходимо составить поэтажный технический план здания, это нужно для получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию. После получения разрешения Градостроительного департамента, здание можно ставить на кадастровый учёт. Более подробную информацию о всех этапах оформления документов, Вы можете получить у специалистов ГК «БТИ-Гарант». Сотрудники компании окажут помощь и сопровождение на этапе строительства и помогут поставить здание на кадастровый учет грамотно и в минимальные сроки.

Как продать загородный дом без оформленного права собственности?

В первую очередь хотел успокоить многих читателей следующей информацией: до 01.03.2018 будет действовать упрощенный порядок регистрации домов и разрешения на строительство вам возможно не потребуется. В соответствии с «дачной амнистией», а точнее в соответствии с Федеральным законом от 30 июня 2006 года N 93-ФЗ в редакции Федерального закона от 17.07.2009 № 174-ФЗ для государственной регистрации права собственности нужно предоставить документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание( технический план здания).

По поводу длительности регистрации я бы тоже не волновался — обратитесь в «БТИ-Гарант» в Самаре и наши специалисты в кратчайшие сроки это сделают. Давайте теперь разберемся с разрешением на строительство. Что делать в вашем случае? Если участок у вас предназначен для ИЖС , то речь идет о самовольной постройке, которая согласно статье 222 Гражданского кодекса РФ подлежит сносу. Тем не менее мы все равно рекомендуем подать заявление с просьбой выдать разрешение на строительство.

При отказе обратиться в суд. Если построенный дом не противоречит градостроительным и строительных нормам, а также не нарушает ничьих прав, то судья может вынести положительное заключение, которое впоследствии и станет основанием для регистрации ИЖС (права собственности на объект). Поэтому, на будущее, для других желающих начинать строительство рекомендуем первым этапом в процессе строительства загородного дома начать с разрешения на строительство.

Правовой базой в этом вопросе, главным образом, является статья 51 Градостроительного кодекса. «В целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 — 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления непосредственно либо через многофункциональный центр.

Для принятия решения о выдаче разрешения на строительство необходимы следующие документы: (в ред. Федеральных законов от 18.07.2011 N 243-ФЗ, от 28.07.2012 N 133-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции)

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка;

3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

(часть 9 в ред. Федерального закона от 01.07.2011 N 169-ФЗ).

Но Перед тем, как обращаться за получением разрешения на строительство, Вам необходимо понять требуется ли это в Вашем случае. смотрим на вид разрешенного использования земельного участка, на котором построен дом.

Если участок был предоставлен для индивидуального жилищного строительства, то по общим правилам получение разрешения на строительство требуется. Если земельный участок предоставлялся для ведения садоводства или дачного хозяйства, то получение разрешения на строительство дома не требуется.

Еще один важный момент: если Вы планируете совершать сделки с недостроенным домом по всем нормам законодательства для регистрации объекта незавершенного строительства Вам необходимо будет разрешение на строительство.

Для начала поиска собственника заброшенного участка необходимо обратиться в Архив Росреестра для получения информации о правообладателе. Если это частное лицо, то выдадут документ с формулировкой «предоставлялось иному лицу». Но никакой конкретной информации о собственнике третьему лицу они предоставить не имеют право.

Для получения более конкретной информации следует обратиться в Кадастровую палату и на кадастровый номер земельного участка заказать документ, на основании которого он был сформирован. Это может быть либо межевой план с указанием заказчика, либо схема земельного участка на кадастровом плане территории, либо свидетельство о регистрации права собственности с указанием правообладателя. В схеме будет указана организация, которая ее изготавливала, можно обратиться в нее с целью получения информации о собственнике.

Также полными сведениями о собственнике располагает районная налоговая инспекция, в которую, после регистрации права собственности, пересылаются данные на нового владельца для уплаты налогов.

Можно дать объявление в газету муниципального образования по месту нахождения собственника, с указанием кадастрового номера и адреса участка, о поиске собственника.

Если же собственник, все таки, не объявляется, то можно доказать, что земельный участок не использовался по назначению в течении 3-х лет. В соответствии со статьей 284 Гражданского кодекса РФ «земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда такой участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом».

Тогда земля перейдет в распоряжение администрации, куда можно будет обратиться с намерением о выкупе.

Если инстанции пройдены, а собственник никак не обнаруживается, то стоит обратиться в Комитет по управлению муниципальной собственностью, там выяснят, не находится ли участок в собственности государства.

Если же собственником является государство, то необходимо обратиться в администрацию района, где находиться земельный участок, с заявлением о выкупе.

В заключении хочется отметить, что есть еще один способ поиска владельца заброшенного участка — создание видимости работ на нем. Иногда, после такой активности собственники находятся сами, но это, скорее, исключение из правил, да и связанно с некоторым риском

Алексей Ананьев, учредитель компании ООО «БТИ-Гарант» в Самаре: «При оформлении своей собственности люди сталкиваются с множеством препятствий, справиться с которыми может только профессионал своего дела. Компания ООО «БТИ-Гарант» была создана для помощи людям, которые не знают куда бежать, и у кого просить совета при оформлении своей недвижимости. Из этого и сложилась цель компании — создать стабильность в отношениях между государством, бизнесом и обществом в сфере недвижимости.

ООО «БТИ-Гарант» предоставляет полный пакет документов, квалифицированно подготовленный в соответствии с действующим законодательством и в согласованные сроки, для проектировщиков или постановки на кадастровый учет земли и недвижимости с 2012 года. Свою деятельность компания начала, когда в штате было всего несколько человек. За время своего существования компания  достигла немалых побед на фоне более 60-ти конкурентов.

Это произошло благодаря всем членам нашей команды и укрепившейся репутации компании, которая способна доводить самые сложные объекты до желаемого результата. В команде  работают квалифицированные кадастровые инженеры, геодезисты, в собственности находится геодезическое оборудование, корпоративный транспорт. И на сегодняшний момент наша компания имеет высокое положение на рынке оформления недвижимости, твердо стоит на ногах и без опаски смотрит в будущее.

Специалисты нашей компании грамотно консультируют по вопросам подготовки землеустроительной, кадастровой и технической документации, предлагают решения, учитывающие весь объем работ, необходимых для выполнения поставленной Заказчиком задачи и достижения желаемого им результата. А также профессионально предоставляют полный спектр услуг, связанных с подготовкой документации и вводом объекта в эксплуатацию.

Мы имеем большой практический опыт работы, который был накоплен за годы сотрудничества нашей организации с крупными компаниями нефтегазовой отрасли, с Администрациями городских округов, ФКУ «Поволжуправтодор», с Комитетами по управлению муниципальным имуществом городов и районов области, Департаментом Управления Имуществом г. Самары, МВД РФ.

Задачи, которые ставят перед нами клиенты, очень часто изменяются в процессе работ. Это может быть связано с желанием самого заказчика или со сменой законодательства. Во всех этих случаях наши специалисты предложили решение и контракты были выполнены. Это доказывает, что успех нашей компании достигается благодаря сплоченности коллектива и нацеленности на результат».