Покупка земельного участка под индивидуальное жилищное строительство особенно в черте крупного города – дело ответственное и дорогое. Иногда участок слишком велик по площади и по цене для одной семьи, и люди, желая сэкономить, рассматривают вариант покупки участка, например 10 соток, на две семьи по 5 соток. В принципе, такой вариант возможен. Например, в городе Самара минимальный размер земельного участка под ИЖС составляет 300 кв. м. согласно Правилам застройки и землепользования. Следовательно, если вы приобретаете участок с целью раздела на два, его площадь не может быть меньше 600 кв. м. Также надо помнить, что существуют нормы застройки: максимальный процент застройки участка, отступы строений от края участка и т.д., которые могут повлиять на размер жилого дома, если участок небольшой. Также, на участке ИЖС возможно возведение хозяйственных построек, под которые нужно предусмотреть место. Поэтому желательно не делать площадь участка близкой к минимальному размеру.
Если до момента покупки участок ещё не разделён, можно договориться с собственником участка о его разделе. В таком случае о финансовых расходах на раздел договариваться придётся дополнительно.
В принципе, в разделе участка до его приобретения и после есть и плюсы, и минусы. Если вы покупаете единый участок совместно, значит, на него после оформления договора купли-продажи у покупателей возникает долевая собственность (если покупателей двое, то по ½ доле у каждого соответственно). В дальнейшем при любых действиях с участком (уточнение границ, раздел, продажа и т.д.), все его собственники должны будут дать согласие и совместно обращаться в соответствующие гос. органы. Но зато разделить его вы сможете по своему усмотрению и в те сроки, когда вам будет удобно, уже являясь собственниками.
Если продавец до заключения договора сам разделит участок, лучше согласовать с ним желаемую конфигурацию участков. Огромный плюс в таком случае в том, что это уже будет два разных объекта права. Каждый из них можно приобретать отдельно. В таком случае с границами участков уже не будет проблем, так как они будут уточнены по межеванию, и можно будет сконцентрировать внимание на строительстве дома.
Есть аспекты, на которые при покупке любого участка следует обратить внимание: уточнены ли границы участка по межеванию (это видно из кадастровой выписки на земельный участок), в какой территориальной зоне расположен участок и проходят ли по нему «красные линии» (информацию можно получить в Департаменте строительства и архитектуры г.о. Самара).
Если вы решились на совместную покупку участка, лучше брать участок, границы и площадь которого уточнены по межеванию, потому что приобретая участок, границы которого не уточнены, вы обрекаете себя на определенные риски, так как то, что вы видите в натуре, может сильно отличаться от того, что вы покупаете по документам. Имейте в виду, что раздел такого участка делать нельзя, пока не будут уточнены его границы, что не всегда проходит быстро и гладко, так как информация в старых документах часто отличается от действительности. Кстати, с 1 января 2018 года произвести сделки с участком, точные границы которого не внесены в государственный кадастр недвижимости, будет невозможно.
Красные линии отграничивают территории общего пользования, занятые линейными объектами (ЛЭП, трубопроводы, кабели, дороги и т.д.), от земель, которые могут быть предоставлены в частную собственность. Наличие красных линий на участке является ограничением для капитального строительства и для раздела земельного участка. На местности данные линии никак не обозначены, поэтому не поленитесь сделать запрос об их наличии для своего спокойствия.
Вообще, совместное приобретение имущества как таковое добавляет риски только в разрезе личных отношений покупателей, так как решение о судьбе такого имущества придется принимать общее.